От эскизной разработки до сдачи здания в эксплуатацию проект должна вести одна команда проектировщиков. О преимуществах такого подхода рассказывает главный архитектор проектов архитектурного бюро «МАЙ АРХИТЕКТС» Вадим Шибарев.
По сути, в архитектурном проектировании разговор всегда идет о балансе цены и качества. Прежде чем вложить средства в тот или иной проект, девелоперы оценивают экономическую эффективность инвестиций. Основными тут являются такие показатели как затраты, стоимость реализации объекта строительства и время.
Скорость возведения зданий, величина затрат и себестоимость объектов строительства зависят от качества проектирования.
Распространенная в наши дни практика - концепцию и архитектурную часть проекта жилого комплекса выполняет одна компания, рабочую документацию готовит другая, а дизайном занимается третья. Архитектурное бюро «МАЙ АРХИТЕКТС» придерживается иного подхода. От эскизной разработки до сдачи здания в эксплуатацию проект должна вести одна команда проектировщиков. Так оптимизируется триада ключевых показателей эффективности инвестиций – сроки, качество и себестоимость.
Предлагаю рассмотреть преимущества комплексного подхода к созданию проектов многоквартирных домов или ЖК именно с этой позиции.
Мы понимаем, что застройщику надо одним залпом убить двух зайцев – как можно скорее привлечь внимание покупателей к своему продукту и заработать на нём как можно больше денег. Однако в практике архитектурного проектирования крайне редко встречаются случаи, когда в бюро изначально приходит досконально проработанное техническое задание. Это идеальный случай, чтобы заказчик на первоначальном этапе уже полностью понимал, что желает получить на выходе и подробно расписал все позиции вплоть до процента армирования, марки дверей и перечня отделочных материалов. То есть он уже оценил сметную стоимость, понимает, чем рискует, чем в процессе проектирования готов пожертвовать, и какие еще у него есть (или потенциально появятся) ресурсы и возможности, чтобы улучшить потребительские свойства строительного объекта и повысить эффективность инвестиций.
Скорость возведения зданий, величина затрат и себестоимость объектов строительства зависят от качества проектирования.
Распространенная в наши дни практика - концепцию и архитектурную часть проекта жилого комплекса выполняет одна компания, рабочую документацию готовит другая, а дизайном занимается третья. Архитектурное бюро «МАЙ АРХИТЕКТС» придерживается иного подхода. От эскизной разработки до сдачи здания в эксплуатацию проект должна вести одна команда проектировщиков. Так оптимизируется триада ключевых показателей эффективности инвестиций – сроки, качество и себестоимость.
Предлагаю рассмотреть преимущества комплексного подхода к созданию проектов многоквартирных домов или ЖК именно с этой позиции.
Мы понимаем, что застройщику надо одним залпом убить двух зайцев – как можно скорее привлечь внимание покупателей к своему продукту и заработать на нём как можно больше денег. Однако в практике архитектурного проектирования крайне редко встречаются случаи, когда в бюро изначально приходит досконально проработанное техническое задание. Это идеальный случай, чтобы заказчик на первоначальном этапе уже полностью понимал, что желает получить на выходе и подробно расписал все позиции вплоть до процента армирования, марки дверей и перечня отделочных материалов. То есть он уже оценил сметную стоимость, понимает, чем рискует, чем в процессе проектирования готов пожертвовать, и какие еще у него есть (или потенциально появятся) ресурсы и возможности, чтобы улучшить потребительские свойства строительного объекта и повысить эффективность инвестиций.
Просчёт сметы подавляющего большинства проектов ЖК и многоквартирных домов ведется одновременно с проектированием.
На стадии концепции выдвигаются обычно три варианта общего вида здания и планировочных решений, заказчик выбирает один на доработку. И тут начинаются метания из стороны в сторону. По итогу стадии П появляется ориентировочная смета проекта и оказывается, что, к примеру, фасадное остекление обойдется слишком дорого, потому что стеклопакеты требуемого качества делают пока только за рубежом. Давайте сделаем подешевле. Или на стадии рабочей документации возникает идея нарастить к зданию еще пару этажей. Давайте еще раз перезайдем в экспертизу, нормы нам позволяют. Или, наоборот, часть этажей убирается уже на стадии строительства по причине сокращения сметы.
Это абсолютно нормальная практика. Ни одно здание ещё не строилось в точном соответствии с первоначальной задумкой. Проект рождается в процессе работы над ним. И тут надо понимать, что пока мы проектируем жилой дом или квартал, может резко измениться обстановка на рынке и даже геополитическая ситуация в мире, как свидетельствуют недавние события. А девелоперский бизнес крайне чувствителен к внешним факторам.
А теперь представьте, экономическое положение застройщика день ото дня ухудшается, и в этот момент еще и проектная документация по его объекту начинает переходить из рук в руки. На выходе получаем затягивание сроков.
Каждый новый проектировщик должен разобраться в работе предшествующего коллектива, учесть новые вводные, прикинуть, что и как доработать, чтобы вывести проект на заявленные технико-экономические показатели. На все это требуется время.
Понятно, что архитектор, чьей была сама задумка, справится с этой задачей гораздо эффективнее, поскольку сможет грамотно и быстро развернуть свои же решения и выпустить, по сути, новый продукт.
Отмечу еще один немаловажный момент. Я ни разу не сталкивался с ситуацией, чтобы при постадийной передаче документации от одного коллектива к другому на последующих этапах нам не приходилось заходить в предыдущую стадию и не вносить каких-то корректировок. Во-первых, в концепции и даже на этапе архитектурного проектирования абсолютно все нюансы конструктива будущего здания учесть невозможно. Они дорабатываются в процессе подготовки рабочей документации. Во-вторых, существует два принципиально отличных базовых подхода к проектированию. В одном случае архитектура – это просто бизнес, ничего личного, а во втором – польза, прочность и красота, как повелось с древнейших времен.
Эконом-класс, например, не предполагает определенных характеристик помещений, урезается их состав и упрощается эргономика. При бизнесовом подходе проектирование выполняется самым простым способом и находит отражение в неприглядных ЖК и микрорайонах, заслуженно называемых в народе «человейниками». Если же команда проекта придерживается классических постулатов, она и в этом сегменте заботится о микроклимате окружающей среды человека. На чем-то проектировщики посчитают возможным сэкономить, но улучшат при этом другие аспекты будущего здания.
Мы в компании «МАЙ АРХИТЕКТС» придерживаемся мнения, что архитектурное проектирование прежде всего должно обеспечивать комфорт и эстетические запросы людей. Независимо от класса. Чтобы человек приходил домой и чувствовал себя спокойно и уютно как в квартире площадью 30 квадратных метров, так и в огромных апартаментах. И этого не дизайном надо добиваться или перепланировкой после покупки, а на стадии общего процесса проектирования.
На стадии концепции выдвигаются обычно три варианта общего вида здания и планировочных решений, заказчик выбирает один на доработку. И тут начинаются метания из стороны в сторону. По итогу стадии П появляется ориентировочная смета проекта и оказывается, что, к примеру, фасадное остекление обойдется слишком дорого, потому что стеклопакеты требуемого качества делают пока только за рубежом. Давайте сделаем подешевле. Или на стадии рабочей документации возникает идея нарастить к зданию еще пару этажей. Давайте еще раз перезайдем в экспертизу, нормы нам позволяют. Или, наоборот, часть этажей убирается уже на стадии строительства по причине сокращения сметы.
Это абсолютно нормальная практика. Ни одно здание ещё не строилось в точном соответствии с первоначальной задумкой. Проект рождается в процессе работы над ним. И тут надо понимать, что пока мы проектируем жилой дом или квартал, может резко измениться обстановка на рынке и даже геополитическая ситуация в мире, как свидетельствуют недавние события. А девелоперский бизнес крайне чувствителен к внешним факторам.
А теперь представьте, экономическое положение застройщика день ото дня ухудшается, и в этот момент еще и проектная документация по его объекту начинает переходить из рук в руки. На выходе получаем затягивание сроков.
Каждый новый проектировщик должен разобраться в работе предшествующего коллектива, учесть новые вводные, прикинуть, что и как доработать, чтобы вывести проект на заявленные технико-экономические показатели. На все это требуется время.
Понятно, что архитектор, чьей была сама задумка, справится с этой задачей гораздо эффективнее, поскольку сможет грамотно и быстро развернуть свои же решения и выпустить, по сути, новый продукт.
Отмечу еще один немаловажный момент. Я ни разу не сталкивался с ситуацией, чтобы при постадийной передаче документации от одного коллектива к другому на последующих этапах нам не приходилось заходить в предыдущую стадию и не вносить каких-то корректировок. Во-первых, в концепции и даже на этапе архитектурного проектирования абсолютно все нюансы конструктива будущего здания учесть невозможно. Они дорабатываются в процессе подготовки рабочей документации. Во-вторых, существует два принципиально отличных базовых подхода к проектированию. В одном случае архитектура – это просто бизнес, ничего личного, а во втором – польза, прочность и красота, как повелось с древнейших времен.
Эконом-класс, например, не предполагает определенных характеристик помещений, урезается их состав и упрощается эргономика. При бизнесовом подходе проектирование выполняется самым простым способом и находит отражение в неприглядных ЖК и микрорайонах, заслуженно называемых в народе «человейниками». Если же команда проекта придерживается классических постулатов, она и в этом сегменте заботится о микроклимате окружающей среды человека. На чем-то проектировщики посчитают возможным сэкономить, но улучшат при этом другие аспекты будущего здания.
Мы в компании «МАЙ АРХИТЕКТС» придерживаемся мнения, что архитектурное проектирование прежде всего должно обеспечивать комфорт и эстетические запросы людей. Независимо от класса. Чтобы человек приходил домой и чувствовал себя спокойно и уютно как в квартире площадью 30 квадратных метров, так и в огромных апартаментах. И этого не дизайном надо добиваться или перепланировкой после покупки, а на стадии общего процесса проектирования.
На каждом объекте, вне зависимости от стадии, мы ведем работу с заказчиком. Советуем, как и за счет чего можно улучшить продукт. А необходимость выполнить проект из тех материалов, которые сейчас возможно достать на рынке, воспринимаем, как своеобразный профессиональный вызов, и находим весьма достойные предложения.
Другой вопрос, что не каждый застройщик готов следовать этому пути. Получаем, допустим, проект и видим, что дверь в комнате лучше сместить. Ее поставили по центру стены, при открывании съедается метр полезной площади, что чувствительно в эконом или комфорт-сегменте. Когда вход расположен в самом углу или с отступом 60 см от стены, эффективность пространства повышается. Предлагаем внести изменения в планировку, а застройщик ни в какую. Кому надо, мол, сам перенесет в процессе ремонта. Такие нюансы невозможно пропустить, когда глаз, что называется, наметан. Но проектная часть согласована, выпускаем рабочую документацию с теми планировочными решениями, которые есть.
Справедливости ради скажу, что такие случаи все же единичны. Чаще удается настоять на более верном решении. Как-то, к примеру, мы получили заказ на создание интерьеров для квартир в уже строящемся ЖК. Надо понимать, что они прошли уже весь цикл согласований, рабочая документация полностью подготовлена, и тут мы начинаем задавать застройщику неудобные вопросы. Почему, говорим, в вашем проекте сантехническая кабина развернута таким образом, что человеку в ней просто некомфортно будет находиться? Предлагаем другое решение, которое и эргономику повысит, и упростит работы по подключению канализационных труб к стояку, и минимизирует проблемы в процессе эксплуатации. Удалось убедить, сделали хорошие планировки.
А теперь вернемся к тому, с чего я начал.
Передача стадий проекта ЖК или многоквартирного дома от одного проектировщика к другому неэффективна и имеет смысл только если у застройщика возникли какие-то сложности с предыдущей командой.
Возможно, в штате архитектурного бюро не оказалось нужных специалистов, или его не устроили их квалификация и ценник. Но бывает, что проблема заключается в самих проектных решениях. Порой после знакомства с проектной частью мы отказываемся от контракта. Не потому, что такие принципиальные. У нас достаточно лояльное отношение к заказчикам. Есть именитые архитектурные бюро, которые отказываются от гораздо большего количества объектов. Но когда, например, на стадии П не соблюдены нормы, мы понимаем, что если возьмемся за проект, его придется переделывать полностью, а сама логика построения, концепция, идея не стоят того времени, которое необходимо будет затратить на доведение чужой работы до ума.
Другой вопрос, что не каждый застройщик готов следовать этому пути. Получаем, допустим, проект и видим, что дверь в комнате лучше сместить. Ее поставили по центру стены, при открывании съедается метр полезной площади, что чувствительно в эконом или комфорт-сегменте. Когда вход расположен в самом углу или с отступом 60 см от стены, эффективность пространства повышается. Предлагаем внести изменения в планировку, а застройщик ни в какую. Кому надо, мол, сам перенесет в процессе ремонта. Такие нюансы невозможно пропустить, когда глаз, что называется, наметан. Но проектная часть согласована, выпускаем рабочую документацию с теми планировочными решениями, которые есть.
Справедливости ради скажу, что такие случаи все же единичны. Чаще удается настоять на более верном решении. Как-то, к примеру, мы получили заказ на создание интерьеров для квартир в уже строящемся ЖК. Надо понимать, что они прошли уже весь цикл согласований, рабочая документация полностью подготовлена, и тут мы начинаем задавать застройщику неудобные вопросы. Почему, говорим, в вашем проекте сантехническая кабина развернута таким образом, что человеку в ней просто некомфортно будет находиться? Предлагаем другое решение, которое и эргономику повысит, и упростит работы по подключению канализационных труб к стояку, и минимизирует проблемы в процессе эксплуатации. Удалось убедить, сделали хорошие планировки.
А теперь вернемся к тому, с чего я начал.
Передача стадий проекта ЖК или многоквартирного дома от одного проектировщика к другому неэффективна и имеет смысл только если у застройщика возникли какие-то сложности с предыдущей командой.
Возможно, в штате архитектурного бюро не оказалось нужных специалистов, или его не устроили их квалификация и ценник. Но бывает, что проблема заключается в самих проектных решениях. Порой после знакомства с проектной частью мы отказываемся от контракта. Не потому, что такие принципиальные. У нас достаточно лояльное отношение к заказчикам. Есть именитые архитектурные бюро, которые отказываются от гораздо большего количества объектов. Но когда, например, на стадии П не соблюдены нормы, мы понимаем, что если возьмемся за проект, его придется переделывать полностью, а сама логика построения, концепция, идея не стоят того времени, которое необходимо будет затратить на доведение чужой работы до ума.
Не скажу, что практика отказов носит в бюро «МАЙ АРХИТЕКТС» системный характер. Но такие ситуации возникают. И тут еще раз подчеркну - когда проект уходит на рабочую документацию к новой команде проектировщиков, это чаще всего уже связано с какими-то проблемами на предыдущих стадиях, и застройщику о них известно. Мы лишь даём свое экспертное заключение – возможно ли их устранить, и сколько это: а) будет стоить; б) займет времени. Нет ничего невозможного, конечно, но иногда действительно бывает проще отказаться от починки того, что невозможно починить.
Это, кстати, положительно сказывается на нашем клиентском портфеле. Аргументированная компетентная позиция и профессиональная честность ценятся в девелоперском бизнесе. Заказчики потом обращаются к нам за комплексной реализацией других объектов, чтобы не повторять предыдущий неприятный опыт.
В заключении еще раз подчеркну, когда одна команда специалистов занимается сначала концепцией, затем стадией проекта, а после - разработкой рабочей документации, она имеет возможность поэтапно улучшать параметры проекта по себестоимости без ущерба для эстетики, эргономичности или по выбору материалов. И в этом случае даже вынужденная оптимизация может оказаться более выгодной застройщику, чем перепоручение работы разным проектным бюро. Он выигрывает и по срокам, и по качеству, и экономически. Мы же, как проектировщики, получаем возможность довести сформулированные на стадии эскиза идеи до полноценного результата и исключить отклонения на этапе строительства, осуществляя авторский надзор на площадке.
Это, кстати, положительно сказывается на нашем клиентском портфеле. Аргументированная компетентная позиция и профессиональная честность ценятся в девелоперском бизнесе. Заказчики потом обращаются к нам за комплексной реализацией других объектов, чтобы не повторять предыдущий неприятный опыт.
В заключении еще раз подчеркну, когда одна команда специалистов занимается сначала концепцией, затем стадией проекта, а после - разработкой рабочей документации, она имеет возможность поэтапно улучшать параметры проекта по себестоимости без ущерба для эстетики, эргономичности или по выбору материалов. И в этом случае даже вынужденная оптимизация может оказаться более выгодной застройщику, чем перепоручение работы разным проектным бюро. Он выигрывает и по срокам, и по качеству, и экономически. Мы же, как проектировщики, получаем возможность довести сформулированные на стадии эскиза идеи до полноценного результата и исключить отклонения на этапе строительства, осуществляя авторский надзор на площадке.