Скорость возведения зданий, величина затрат и себестоимость объектов строительства зависят от качества проектирования.
Распространенная в наши дни практика - концепцию и архитектурную часть проекта жилого комплекса выполняет одна компания, рабочую документацию готовит другая, а дизайном занимается третья. Архитектурное бюро «МАЙ АРХИТЕКТС» придерживается иного подхода. От эскизной разработки до сдачи здания в эксплуатацию проект должна вести одна команда проектировщиков. Так оптимизируется триада ключевых показателей эффективности инвестиций – сроки, качество и себестоимость.
Предлагаю рассмотреть преимущества комплексного подхода к созданию проектов многоквартирных домов или ЖК именно с этой позиции.
Мы понимаем, что застройщику надо одним залпом убить двух зайцев – как можно скорее привлечь внимание покупателей к своему продукту и заработать на нём как можно больше денег. Однако в практике архитектурного проектирования крайне редко встречаются случаи, когда в бюро изначально приходит досконально проработанное техническое задание. Это идеальный случай, чтобы заказчик на первоначальном этапе уже полностью понимал, что желает получить на выходе и подробно расписал все позиции вплоть до процента армирования, марки дверей и перечня отделочных материалов. То есть он уже оценил сметную стоимость, понимает, чем рискует, чем в процессе проектирования готов пожертвовать, и какие еще у него есть (или потенциально появятся) ресурсы и возможности, чтобы улучшить потребительские свойства строительного объекта и повысить эффективность инвестиций.
Просчёт сметы подавляющего большинства проектов ЖК и многоквартирных домов ведется одновременно с проектированием.
На стадии концепции выдвигаются обычно три варианта общего вида здания и планировочных решений, заказчик выбирает один на доработку. И тут начинаются метания из стороны в сторону. По итогу стадии П появляется ориентировочная смета проекта и оказывается, что, к примеру, фасадное остекление обойдется слишком дорого, потому что стеклопакеты требуемого качества делают пока только за рубежом. Давайте сделаем подешевле. Или на стадии рабочей документации возникает идея нарастить к зданию еще пару этажей. Давайте еще раз перезайдем в экспертизу, нормы нам позволяют. Или, наоборот, часть этажей убирается уже на стадии строительства по причине сокращения сметы.
Это абсолютно нормальная практика. Ни одно здание ещё не строилось в точном соответствии с первоначальной задумкой. Проект рождается в процессе работы над ним. И тут надо понимать, что пока мы проектируем жилой дом или квартал, может резко измениться обстановка на рынке и даже геополитическая ситуация в мире, как свидетельствуют недавние события. А девелоперский бизнес крайне чувствителен к внешним факторам.
А теперь представьте, экономическое положение застройщика день ото дня ухудшается, и в этот момент еще и проектная документация по его объекту начинает переходить из рук в руки. На выходе получаем затягивание сроков.
Каждый новый проектировщик должен разобраться в работе предшествующего коллектива, учесть новые вводные, прикинуть, что и как доработать, чтобы вывести проект на заявленные технико-экономические показатели. На все это требуется время.
Понятно, что архитектор, чьей была сама задумка, справится с этой задачей гораздо эффективнее, поскольку сможет грамотно и быстро развернуть свои же решения и выпустить, по сути, новый продукт.
Отмечу еще один немаловажный момент. Я ни разу не сталкивался с ситуацией, чтобы при постадийной передаче документации от одного коллектива к другому на последующих этапах нам не приходилось заходить в предыдущую стадию и не вносить каких-то корректировок. Во-первых, в концепции и даже на этапе архитектурного проектирования абсолютно все нюансы конструктива будущего здания учесть невозможно. Они дорабатываются в процессе подготовки рабочей документации. Во-вторых, существует два принципиально отличных базовых подхода к проектированию. В одном случае архитектура – это просто бизнес, ничего личного, а во втором – польза, прочность и красота, как повелось с древнейших времен.
Эконом-класс, например, не предполагает определенных характеристик помещений, урезается их состав и упрощается эргономика. При бизнесовом подходе проектирование выполняется самым простым способом и находит отражение в неприглядных ЖК и микрорайонах, заслуженно называемых в народе «человейниками». Если же команда проекта придерживается классических постулатов, она и в этом сегменте заботится о микроклимате окружающей среды человека. На чем-то проектировщики посчитают возможным сэкономить, но улучшат при этом другие аспекты будущего здания.
Мы в компании «МАЙ АРХИТЕКТС» придерживаемся мнения, что архитектурное проектирование прежде всего должно обеспечивать комфорт и эстетические запросы людей. Независимо от класса. Чтобы человек приходил домой и чувствовал себя спокойно и уютно как в квартире площадью 30 квадратных метров, так и в огромных апартаментах. И этого не дизайном надо добиваться или перепланировкой после покупки, а на стадии общего процесса проектирования.
На каждом объекте, вне зависимости от стадии, мы ведем работу с заказчиком. Советуем, как и за счет чего можно улучшить продукт. А необходимость выполнить проект из тех материалов, которые сейчас возможно достать на рынке, воспринимаем, как своеобразный профессиональный вызов, и находим весьма достойные предложения.
Другой вопрос, что не каждый застройщик готов следовать этому пути. Получаем, допустим, проект и видим, что дверь в комнате лучше сместить. Ее поставили по центру стены, при открывании съедается метр полезной площади, что чувствительно в эконом или комфорт-сегменте. Когда вход расположен в самом углу или с отступом 60 см от стены, эффективность пространства повышается. Предлагаем внести изменения в планировку, а застройщик ни в какую. Кому надо, мол, сам перенесет в процессе ремонта. Такие нюансы невозможно пропустить, когда глаз, что называется, наметан. Но проектная часть согласована, выпускаем рабочую документацию с теми планировочными решениями, которые есть.
Справедливости ради скажу, что такие случаи все же единичны. Чаще удается настоять на более верном решении. Как-то, к примеру, мы получили заказ на создание интерьеров для квартир в уже строящемся ЖК. Надо понимать, что они прошли уже весь цикл согласований, рабочая документация полностью подготовлена, и тут мы начинаем задавать застройщику неудобные вопросы. Почему, говорим, в вашем проекте сантехническая кабина развернута таким образом, что человеку в ней просто некомфортно будет находиться? Предлагаем другое решение, которое и эргономику повысит, и упростит работы по подключению канализационных труб к стояку, и минимизирует проблемы в процессе эксплуатации. Удалось убедить, сделали хорошие планировки.
А теперь вернемся к тому, с чего я начал.
Передача стадий проекта ЖК или многоквартирного дома от одного проектировщика к другому неэффективна и имеет смысл только если у застройщика возникли какие-то сложности с предыдущей командой.
Возможно, в штате архитектурного бюро не оказалось нужных специалистов, или его не устроили их квалификация и ценник. Но бывает, что проблема заключается в самих проектных решениях. Порой после знакомства с проектной частью мы отказываемся от контракта. Не потому, что такие принципиальные. У нас достаточно лояльное отношение к заказчикам. Есть именитые архитектурные бюро, которые отказываются от гораздо большего количества объектов. Но когда, например, на стадии П не соблюдены нормы, мы понимаем, что если возьмемся за проект, его придется переделывать полностью, а сама логика построения, концепция, идея не стоят того времени, которое необходимо будет затратить на доведение чужой работы до ума.
Не скажу, что практика отказов носит в бюро «МАЙ АРХИТЕКТС» системный характер. Но такие ситуации возникают. И тут еще раз подчеркну - когда проект уходит на рабочую документацию к новой команде проектировщиков, это чаще всего уже связано с какими-то проблемами на предыдущих стадиях, и застройщику о них известно. Мы лишь даём свое экспертное заключение – возможно ли их устранить, и сколько это: а) будет стоить; б) займет времени. Нет ничего невозможного, конечно, но иногда действительно бывает проще отказаться от починки того, что невозможно починить.
Это, кстати, положительно сказывается на нашем клиентском портфеле. Аргументированная компетентная позиция и профессиональная честность ценятся в девелоперском бизнесе. Заказчики потом обращаются к нам за комплексной реализацией других объектов, чтобы не повторять предыдущий неприятный опыт.
В заключении еще раз подчеркну, когда одна команда специалистов занимается сначала концепцией, затем стадией проекта, а после - разработкой рабочей документации, она имеет возможность поэтапно улучшать параметры проекта по себестоимости без ущерба для эстетики, эргономичности или по выбору материалов. И в этом случае даже вынужденная оптимизация может оказаться более выгодной застройщику, чем перепоручение работы разным проектным бюро. Он выигрывает и по срокам, и по качеству, и экономически. Мы же, как проектировщики, получаем возможность довести сформулированные на стадии эскиза идеи до полноценного результата и исключить отклонения на этапе строительства, осуществляя авторский надзор на площадке.
