Проектирование жилых многоквартирных домов и комплексов – это сложный, трудоемкий и ответственный процесс. К организациям, осуществляющим этот вид деятельности, предъявляются особые требования на законодательном уровне. Но надежного реестра проектировщиков для девелоперского бизнеса в России до сих пор не существует. Застройщики ориентируются на имя архитекторов и портфолио, публикации в профессиональных СМИ, видимость сайта компании и цитируемость в интернете.
На что ещё стоит обратить внимание, выбирая проектную организацию на свой объект, и как повысить эффективность взаимодействия с командой проектировщиков, рассказывает главный архитектор проектов архитектурного бюро «МАЙ АРХИТЕКТС» Вадим Шибарев.
На этапе выбора проектной организации у застройщика, по сути, есть два варианта – обратиться в компанию с именем и историей или доверить свой проект менее известным архитекторам, новичкам рынка. Возникает вопрос - в каком случае уровень выполнения работ будет выше и проблем при проектировании не возникнет? Казалось бы, отчет очевиден. Но не все так просто.
На мой взгляд, ориентируясь только на рейтинг архитектурных бюро, портфолио или историю компании, трудно оценить вероятность того, что проблем при проектировании не возникнет. Здесь скорее вопрос коллектива, который будет реализовывать ваш проект. Можно пригласить именитого архитектора и компанию с хорошей репутацией, но не знать при этом, что штат проектировщиков сменился. А в реализации работ по проектированию жилых многоквартирных домов и комплексов команда проекта имеет особое значение. Даже выдающийся архитектор с мировым именем не сделает ничего в одиночку. И даже в случае обращения в международную компанию не стоит сбрасывать со счетов, что ее архитектурные бюро находятся в разных странах. Один коллектив может выполнить проект качественно и продуктивно, а другой будет менее надежен и выпустит неудачный продукт.
В свое время, еще до работы в компании «МАЙ АРХИТЕКТС», мне пришлось столкнуться с такой ситуацией. Архитектурное бюро спроектировало многоквартирный дом, который понравился рынку. Строительство еще не закончилось, но после монтажа фасадов к руководителю уже начали поступать обращения от других девелоперов разработать для них подобные объекты. Проект действительно оказался очень удачным и был, что называется, на слуху. Но когда пришли застройщики, выяснилось, что людей, которые им занимались, в компании уже не осталось. Отсюда вывод:
Выбирать проектировщика для ЖК лучше не по рейтингам, а исходя из работоспособности проектной команды.
Предпочтение лучше отдать компаниям, которые сразу раскрывают информацию о своих специалистах. Стандартная процедура – приехать в офис, посмотреть на коллектив, ознакомиться с выпущенными проектами, уточнить важные детали работы над предстоящим объектом и обязательно убедиться, чтобы штат сотрудников был тот же самый, что и на работах, представленных в портфолио.
Еще один нюанс.
Выбирая компанию-проектировщика для жилого комплекса или многоквартирного дома желательно познакомиться с непосредственными исполнителями, а не только с главным архитектором проекта и менеджером.
Понятно, что к основному коллективу проектировщиков на разных этапах присоединяются дополнительные профильные специалисты. Но с ними застройщик, как правило, не контактирует. Это функционал главного архитектора проекта, он несет полную ответственность за качество, слаженность и эффективность работы всей проектной группы перед заказчиком. Но и здесь «случайных», непроверенных людей быть не должно. Считаю, например, большим преимуществом нашей компании то, что со всеми привлекаемыми специалистами мы работаем уже достаточно давно. С большинством сотрудничество началось за 3-5-10 лет до того момента, как архитектурное бюро «МАЙ АРХИТЕКТС» сформировалось де-юре. Мы знаем потенциал каждого сотрудника и можем гарантировать именно тот результат, на который ссылаемся в портфолио. То есть заказчик смотрит реализованные нами строительные объекты и получает на свой проект ровно тех самых людей, которые ими занимались, вне зависимости от того, сидят ли они на своих рабочих местах в офисе или подключаются к проектированию удаленно.
Для успешной реализации работ по проектированию ЖК и многоквартирных домов необходимо наладить партнерское взаимодействие с коллективом проектировщиков.
Чем лучше налажена связь с командой проекта (я подчеркиваю – с командой проекта, а не с одним только главным архитектором или гендиректором), тем выше эффективность взаимодействия.
При проектировании жилых комплексов важна такая же синергия между подразделениями девелопера и архитектурным бюро, как на съемочной площадке между режиссером и продюсером. Речь идет о полноценном партнерстве, когда каждый участник процесса заинтересован в качественном исполнении всех этапов проектирования и отвечает за свой участок работы.
Со стороны девелопера очень важно оперативно реагировать на запросы архитекторов, инженеров, конструкторов в процессе согласований. Принятие решений – это прерогатива заказчика. Не должно быть так, что мы, как проектировщики, теряем время на долгое ожидание отклика. Но и заказчик должен иметь возможность получить от проектной организации исчерпывающие ответы на возникающие в ходе выполнения работ вопросы, обращаясь напрямую к специалистам, а не через третьи руки. Каких-то нюансов проектирования он может попросту не знать, и тут действительно требуются консультации.
Вот когда удается собрать и учесть мнения всех участников процесса, синхронизировать работу десятков людей и справиться с теми, кто не соблюдает сроки, проект получается качественный. Если какое-то одно из звеньев выпадает, возникают неприятные казусы. И, к сожалению, обнаруживаются они на этапе прохождения экспертизы или уже в процессе строительства.
Застройщику экономически выгоднее поручать проектирование ЖК и многоквартирных домов под ключ одному архитектурному бюро.
Я не согласен со сложившейся на российском девелоперском рынке практикой разделения проектов на стадии и передачей документации от одной проектной организации к другой. Это малоэффективно и экономически не выгодно самим застройщикам. Проектировщик должен вести объект от концепции до ввода в эксплуатацию. Причем это должен быть не только экстерьер, архитектура, общестрой, но и интерьерные решения вплоть до дверных ручек, и авторский надзор на этапе строительства. В моем понимании — это единый комплекс задач, и проектная команда должна сопровождать его от начала и до конца, под ключ.
Когда конечная точка проектирования - ввод здания в эксплуатацию, архитектор имеет возможность полноценно выразить свою мысль, доформулировать идеи, обозначенные на этапе концепции. Затем от стадии к стадии он усовершенствует свой продукт, а после сдачи рабочей документации за ним остается авторский надзор, исключающий отклонения на этапе строительства. Благодаря этому застройщик значительно выигрывает и во времени, и в деньгах.
Не будем забывать, что подготовка документации имеет определенный временной цикл, в течение которого может радикально измениться экономическая ситуация у самого застройщика. Какие-то материалы взлетят в цене или вообще исчезнут с рынка, потребительский спрос переместится в другой сегмент. Внешних факторов много, начиная от сезонности, заканчивая макроэкономикой и геополитикой. Когда проект находится в одних руках, эти колебания проще нивелировать.
