Обратиться в архитектурное бюро и получить полный пакет услуг по разработке проекта жилого комплекса или инфраструктурного объекта под ключ от этапа эскиза до фазы завершения строительства – это коробочный продукт, к которому рано или поздно придёт рынок проектирования. По опыту, такой подход экономит время, силы и материальные ресурсы застройщика, а главное – дает возможность оперативно реагировать на внешние угрозы.
Генеральный директор архитектурного бюро «МАЙ АРХИТЕКТС», главный архитектор компании Андрей БАФАНОВ рассказывает, в чём его суть.
Андрей БАФАНОВ, генеральный директор архитектурного бюро «МАЙ АРХИТЕКТС», главный архитектор компании
Примерно 20% разработанных архитектурных проектов сегодня не выходит на этап реализации. Только вдумайтесь. В проектировании многоквартирных домов, офисных и торговых центров счет идет на миллионы. Эти деньги просто уходят в корзину вместе с работой проектировщиков. Почему так происходит?
Выведем пока за скобки внешние риски (изменение конъюнктуры рынка, снижение объема инвестиций и прочие неприятности) и поговорим о внутренних, а конкретно – об эффективности взаимодействия девелопера и команды исполнителей.
Успешный девелоперский проект – это очень сложный продукт, в работу над которым вовлечено огромное количество специалистов. В рамках этой системы важно правильно определить роль и зоны профессиональной ответственности каждого из участников.
Типичная картина: этапы проектирования выполняют разные организации, за потребительские свойства объекта отвечают одни, за строительство другие, сроки сдачи постоянно отодвигаются, а недовольство покупателей и суммы выплат по займам растут.
Другой вариант: текущая работа четко спланирована и сосредоточена в одном месте, архитектурное бюро ведет проект от начала и до конца, отслеживает соблюдение всех норм, помогает пройти экспертизу, контролирует строительство, при необходимости подбирает аналоги исчезающим с рынка стройматериалам и оперативно вносит изменения в рабочую документацию.
Разница, на наш взгляд, очевидна. Но первый вариант – реальность, в которой безвозвратно сгорают миллионные бюджеты, а второй – образ недалекого, но все-таки неизбежного будущего, когда архитектурное проектирование превратится в коробочный продукт по принципу одного окна. В этом случае качество коммуникации между представителями различных профессий заметно улучшится, потери времени и финансовые издержки снизятся, а эффективность девелоперского продукта возрастёт.
Почему мы в этом так уверены?
Сегодня, кажется, всем понятно, что качественная архитектура повышает стоимость девелоперского продукта. Однако наладить эффективное профессиональное взаимодействие между застройщиком и командой проекта удается далеко не всегда.
Первое, что убивает проект – это низкий уровень профессиональных компетенций. «Чьих?» —спросите вы. Грешат этим и некоторые застройщики, воспитанные перегретым рынком, и проектировщики, пренебрегающие не только градостроительными традициями, но и элементарным архитектурным вкусом.
Эти «перекосы и перегибы» заложены недалеким советским прошлым. В СССР всей градостроительной политикой занимался стройкомплекс, для которого кодекс архитектора был рудиментарным пережитком. Проектировщики в массе своей должны были работать на типовое строительство. На него и ориентировались. Выразить свое профессиональное творческое видение мало кому удавалось.
А что сегодня?
Сегодня на рынке жилого и коммерческого строительства правит бал маркетинг. На первом плане разговоры о качестве и разнообразии девелоперских предложений, как ключевых факторах конкурентной борьбы. А в кулуарах постоянные сетования коллег по цеху, что градостроительную политику теперь определяют не архитекторы, а бизнес. Но все дело в том, что характер взаимодействия заказчика и архитектурного бюро кардинальным образом не изменился с советских времен. А это и есть непрофессионализм.
Именно низкий профессиональный уровень побуждает одних рассматривать проектирование и строительство исключительно с коммерческих позиций и экономить на всем, на чем можно сэкономить, а другим – идти на любые уступки в проекте ради денег. Что получаем в сухом остатке? Убогие дома, продолжающие уродовать облик городов, и низкую капитализацию самих этих построек. Пожалуй, в корзину – не самый плохой вариант в подобных случаях.
Опыт, как говорится, самый лучший наставник. Берет дорого, зато объясняет доходчиво. Чтобы выпустить достойный и качественный девелоперский проект, архитекторы и застройщики должны играть в одной команде и профессионально соответствовать высоким требованиям нового времени.
Профессиональный девелопер просто обязан постоянно прокачивать своё «чувство стиля»: развивать архитектурный вкус, уходить от лобовой ортогональной сетки в своих проектах, заботиться о визуальном разнообразии, думать об идентичности объекта, об узнаваемости его образа и общей атмосфере. Что же мешает ему прислушиваться к советам архитекторов, которые, даже согласно кодексу профессиональной этики «обязаны постоянно углублять свои знания, уважать весь комплекс мировых достижений в области архитектуры и стремиться к их развитию и пополнению»? На наш взгляд, все дело в отсутствии доверия к архитекторам, как к специалистам, способным помочь разобраться в современных отраслевых трендах и сделать классный, востребованный рынком проект.
При этом девелоперы с готовностью выслушивают советы маркетологов и продуктологов, которые зачастую продают им заведомо нереализуемые картинки. В практике архитектурного бюро «МАЙ АРХИТЕКТС» был случай, когда нам принесли визуализации, выполненные итальянским концептуалистом. Очень красивый дом с графичным ломаным фасадом, кругом выносы и консоли. Застройщик был просто очарован этими видами и срочно хотел воплотить идею в реальность. А нашим проектировщикам одного взгляда оказалось достаточно, чтобы увидеть, что такая конструкция просто не устоит, даже будь она построена.
Архитектурное бюро «МАЙ АРХИТЕКТС» проектирует как жилые объекты, так и гостиницы, торгово-развлекательные центры, офисные и административные здания. Свою задачу мы видим в создании рабочего проекта – одновременно функционального, современного, красивого, прибыльного и, еще раз подчеркнем, - реализуемого. Когда приходится сталкиваться с заведомо невыполнимыми запросами, мы встаем на сторону девелопера и объясняем, как можно было бы развернуть предлагаемые решения. Все свои соображения всегда профессионально обосновываем.
Кто-то возразит, мол, работа архитектора – это всегда «картинка», концептуальное видение объекта, пока ещё не существующего в реальности. Но помимо концептуальной визуализации мы по каждому проекту выпускаем полный пакет рабочих документов в чертежах, с расчетами по нагрузкам и с соблюдением строительных норм.
Опыт, профессиональные знания и время, которое мы в общей сложности уже вложили в проектирование жилых зданий и инфраструктурных объектов, просто не позволяют нашим специалистам пускать пыль в глаза клиентам и рисовать райские кущи там, где уместнее говорить о классе возводимого строения и ожиданиях покупателей в выбранном сегменте рынка, обсуждать особенности рельефа, геологию площадки и виды окружающей застройки.
Если же архитектурное бюро безоговорочно выполняет любые прихоти заказчика, это плохой сигнал. За чрезмерной лояльностью чаще всего скрывается некомпетентный исполнитель. Грамотный специалист понимает важность совместной задачи и работает над созданием эффективного конечного продукта.
Наша профессия год от года становится все более многофункциональной. Мы не только подбираем архитектурные решения, но и заранее просчитываем, как они повлияют на ценообразование и отразятся на прибыльности девелоперского проекта. Так что можно сказать, что профессиональный архитектор сегодня одновременно является и аналитиком, и маркетологом, и тем же продуктологом.
Именно поэтому мы считаем, что спустя какой-то непродолжительный срок, лет примерно через 5-7, услуга по принципу «всё включено» станет для проектировщиков нормой. По опыту, такой подход экономит время, силы и материальные ресурсы застройщика, а главное – дает возможность оперативно реагировать на внешние угрозы. Уверены, концепция коробочного продукта в архитектурном проектировании быстро наберёт популярность. Уже сегодня она востребована рынком.
