Каждый девелопер прекрасно знает, что на одном и том же участке выгоднее возвести высотки по 15-25 этажей, нежели психологически более приемлемые для людей малоэтажные здания. Хотя главный постулат того же маркетингового подхода к планированию городской застройки гласит – для развития экономики города важна не этажность зданий, а плотность населения и качество городской среды. И Европейская комиссия по развитию городов несколько десятилетий рекомендует застройщикам делать жилые дома не выше тех самых психологически комфортных 7–8 этажей. Так в чем же проблема?
Для начала разберемся, чем квартальная застройка отличается от микрорайонной. А для этого ненадолго обратимся к истории вопроса.
Города возникли там, где активно развивались торговля и ремесла. Люди перемещались туда из сельской местности, селились компактно, о порядках договаривались, за охрану от лихих набегов платили, правителей выбирали. Однако главное для нас вот что: горожане там, где жили, там преимущественно и работали. И города были соразмерны человеку и его деятельности. В пешей доступности друг от друга находились лавки купцов, ремесленные мастерские, храмы, точки средневекового общепита и жилые здания с закрытыми от посторонних глаз дворами. Позже это назовут смешанной застройкой.
С началом индустриализации городам потребовалось больше рабочих рук. Вновь прибывающих работников требовалось где-то расселить. А дабы сохранить их работоспособность, размещать новое жилье было бы гуманно подальше от вредных для здоровья производств того времени. Поскольку вредными в то время были все без исключения производства, появилась знаменитая концепция города-сада английского социолога Говарда, переродившаяся позже в спальные микрорайоны. А с подачи самого именитого и самого критикуемого архитектора ХХ века Ле Корбюзье в мировой архитектуре началась эпоха функционализма и модернизма.
Для краткости скажем, что идеи Ле Корбюзье шли строго перпендикулярно желанию масс иметь в городах как можно больше зданий с классическими колоннами и лепниной, но отвечали запросам предпринимателей, чья деятельность была связана со строительством жилья в бурно развивающихся городах, то есть девелоперов. Рынок новый тренд подхватил – мол, стильно-модно-молодежно. И планета Земля начала активно застраиваться «призмами из стекла и бетона».
В Советском Союзе концепция английского города-сада и призывы французского революционера от архитектуры безоговорочно порвать с традициями прошлого в несколько гипертрофированном виде воплотились в микрорайонной застройке. Хотя однозначно признать иностранных идеологов «виновными» по делу об архитектурно-строительной реформе 1950-х годов в СССР историки отказываются.
Так или иначе, микрорайонная застройка досталась нам по наследству от Н.С. Хрущева и его яростной критики архитектурных излишеств. Задачу стройкомплекса генсек видел в быстром возведении дешевого жилья. Появился термин «массовая застройка» и вместе с ним бескрайние поля однотипных безликих панельных многоэтажек, нарезанные кусками плюс-минус прямоугольной формы. Их то и стали именовать микрорайонами, имея ввиду радиус доступности социально-бытовой инфраструктуры для жителей.
В микрорайонах впервые был реализован комплексный подход к формированию городской среды: пешая доступность детских учреждений, школ, первичной сети магазинов, досуговых центров, спортивных площадок, предприятий бытового обслуживания. Внутри полностью исключалось транзитное движение автотранспорта, использовалась тупиковая, кольцевая или петельная система проездов. Дворы засаживались деревьями, в палисадниках пестрели цветы, бабушки обживали лавочки у подъездов, дети резвились у качелей и песочниц. Но в итоге большие площади земли между домами утрачивали статус приватных, город делился на культурно-деловой центр и периферию, а человек со своим запросом на комфортную городскую среду становился статистической единицей и получал этот комфорт по нормативам.
Если взглянуть на микрорайонную застройку сквозь призму трёх главных постулатов архитектуры – польза, прочность, красота, - станет очевидно, что рази пользы советские проектировщики пренебрегли и красотой, и прочностью. Но и задача перед ними ставилась (см. выше) в кратчайшие сроки и в условиях жесточайшего дефицита создать приемлемые условия для жизни миллионов людей, расселить общежития, коммуналки и бараки. И они это сделали. А современные россияне в этом выросли и не вполне понимают, в чем разница – районы вокруг или кварталы?
Квартал – это относительно небольшие участки земли, по периметру которых выстраиваются здания, а внутренняя часть становится личным пространством жильцов. Кварталам тоже присуща высокая плотность населения, но за счет соразмерности застройки, компактного расположения сервисов, разграничения приватного и общественного пространства они больше ориентированы на эмоционально-психологический комфорт горожан.
Повторимся, это не какое-то изобретение современных проектировщиков. Квартальная застройка была популярна и в дореволюционной России, когда урбанизация еще только набирала обороты. В Европе эталонным городом в части квартальной застройки является Барселона. Согласитесь, разница между старой Москвой, Барселоной и Черемушками или Новым Косино очевидна и огромна.
Компактное размещение зданий на участках городской земли позволяет гуманно решить задачу уплотнения населения. Повышение плотности населения способствует развитию бизнеса. Развитие экономики привлекает в город больше людей и делает землю дороже. В общих чертах так работает агломерационный эффект, который, в свою очередь, служит побудительным мотивом к маркетинговому подходу в планировании городской среды.
Да-да, в последнее время города все активнее превращается в масштабные маркетинговые проекты. Особенно это ощущается в мегаполисах, где каждый клочок земли стараются монетизировать по максимуму. В чем-то такой подход себя оправдывает. Например, градостроительные власти московского региона в 2013 году объявили о переходе от микрорайонной застройки как раз таки к квартальной. Это более выгодно городу, поскольку позволяет не только создавать более комфортную среду для жителей, но и благоприятные условия для развития предпринимательства и создания новых рабочих мест. Первые этажи жилых зданий в кварталах, как встарь, проектируются под размещение небольших кафе, фитнес-клубов, офисов, медицинских центров и других предприятий соцкультбыта.
И у нас стали появляться новые жилые комплексы с уютными тихими дворами, закрытыми для проезда автотранспорта и доступа посторонних, приличной инфраструктурой, не уступающей по уровню европейской. Сначала – для состоятельных людей. Но вслед за предложением в премиум-сегменте изменились ожидания покупателей в целом по рынку. И это понятно – люди хотят купить не просто квадратные метры, а место, где проведут если не всю, то значительную часть своей жизни. Рынок начал реагировать на этот запрос.
Однако не зря строительная отрасль во всем мире считается самой консервативной.
Здесь приведём слова заслуженного архитектора России Алексея Куренного: «На смену архитектуре приходят квадратные метры, а её три основополагающих принципа (польза, прочность, красота) подменяются одним – выгодой». С этим уже много лет пытается бороться профессиональное сообщество архитекторов. Но перевес сил как закрепился в свое время за строительным комплексом, так и остается. Уже давно не существует директивы ставить одинаковые, как солдатские гимнастерки, дома. Но кажется, что этот принцип до сих пор действует.
Архитекторы же, в свою очередь, отстаивают право людей на комфортную жилую среду. И уж точно нет смысла обвинять нас в отсутствии понимания, что есть эстетически и функционально качественные проектные решения, а что к таковым не относится. Круг обязанностей проектировщиков ограничен федеральным законом и включает в себя создание архитектурных объектов и творческий процесс, с этим связанный, разработку проектной документации и т.д. Пока только цена квадратного метра в продаже может влиять на качество строительства. И чем она ниже, тем сложнее проектировщикам отстаивать своё видение.
Тем приятнее сознавать, что в портфеле архитектурного бюро «МАЙ АРХИТЕКТС» есть примеры реализации интересных «человекоориентированных» проектов как в премиум сегменте, так и в комфорт-классе. Каждый объект для нас уникален. Поэтому предлагаем заказчику на выбор несколько концептуальных решений будущей застройки, вместе обдумываем, что можно сделать для комфорта и благополучия будущих жильцов.
В качестве примера можно привести малоэтажный жилой комплекс «Биополис» и кварталы 6 и 7 проекта «Большое Домодедово» в Московской области. Объединяет эти проекты два важных момента. Прежде всего это доверие застройщика. Архитекторы сумели реализовать интересную динамику фасадов, поиграть объемами, витражным остеклением, выполнить эргономичные планировки. Второй момент – клиентоориентированность самих застройщиков. Эти комплексы создаются для жизни людей.
